WeWork将其S-1归档：我们潜入数字并提出一些问题
今天早些时候，WeWork申请上市。该公司在SoftBank和许多其他投资者的支持下打算今年上市。该公司还在寻求庞大的债务融资。在今天上午之前，我们通过收入增长，经营和净亏损以及现金消费等方式公布了公司财务业绩。
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下面的部分分为几个小部分，每个部分围绕一个问题。随意跳过并阅读您认为最有趣的部分。最后一点说明：部分内容本身不具备训练轮。
我们走吧
WeWork的毛利率是多少？
祝您在WeWork S-1中找到收入项目的成本。它自然不是那么简单。
令人高兴的是，WeWork有一种方法可以描述看似类似于收入成本的项目，从而使我们能够生成类似于毛利率的数据。
该公司称该项目为“地点运营费用”，其定义如下：
位置运营费用在发生时计入费用，仅与成员运营开放的WeWork和WeLive地点相关。地点运营费用的主要组成部分是租金费用，租赁费用，包括公司的房地产和相关税费和公共区域维护费用，人员和相关费用，基于股票的补偿费用，建筑运营成本，如公用事业，维护和清洁，保险费用，办公费用，如电话，互联网和打印费用，安全费用，信用卡处理费，食品和其他消耗品，以及操作我们的协作工作空间位置的其他费用。地点运营费用中包含的员工薪酬成本与每天管理社区位置的团队相关的工资，奖金和福利有关，包括会员关系，新会员销售和会员保留，设施管理以及公司成本直接支持我们地点运营的功能，例如与公司的账单，收款，采购和应付账款功能相关的人员成本。还向员工支付销售奖励奖金，作为补偿负责位置级别销售和会员保留工作的社区团队成员的手段。
我为大段落道歉，但该公司包括租金，税金，建筑物维护费用，现场人员配备费用，现场办公费用以及用于“支持”该项目中相关建筑物的一些场外费用。因此，位置运营费用似乎考虑了运营建筑物的直接成本，使得位置运营费用成为WeWork和WeLive地点（WeWork的大部分收入）产生的收入成本的可行性。 （另外请注意，每个WeWork的位置运营费用不包括“折旧和摊销”费用。这些费用单独列出。）
现在我们有办法计算公司建筑物的毛利，结果告诉我们什么？观察以下WeWork收入配对和同期位置操作费用：
- WeWork H1 2018年业绩：收入7.638亿美元，地点运营支出6.36亿美元（占地点运营成本消耗的83.3％）
- WeWork H1 2019年业绩：收入15.4亿美元，地点运营支出12.3亿美元（占地点运营成本消耗的80.3％）
因此，WeWork对毛利率的同意从2018年上半年的约17％增长到2019年上半年的约20％。这些肯定是软件式的毛利率，通常超过70％。 （而且我们在某种程度上将收入与我们的数学相结合，可能会帮助WeWork的数字利润率看起来比他们好。）
我们为什么关心？ WeWork正在大力发展，以增加不盈利的收入。这值得记住。
公司有多少债务？
一些，但解开是有点烦人的。在公司的债务记录（在其S-1中的第195页）中进行了讨论之后，以下是关键部分。
WeWork有许多旨在取代的信贷协议。然而，该公司确实注意到，在“2019年6月30日，根据信贷协议和信用证偿还协议的组合，10亿美元的备用信用证未偿还。”所以这是10亿美元，只要我们是正确阅读文本。
继续前进，该公司“在2025年到期发行的本金总额为7.875％的优先债券7.2075％”，这是我们所知道的。据该公司称，它“在2019年上半年回购了3300万美元的优先票据本金总额，总代价为3240万美元”。因此，这笔债务的全部数额可能低于最初的美元金额。
然而，WeWork注意到截至2019年6月30日的“（t）总负债”为246亿美元？那是怎么回事？该公司拥有12.9亿美元的“（a）应付账款和应计费用”，帮助其获得26亿美元的“流动负债”数字。但考虑到其179亿美元的长期租赁债务，投入长期债务（13.4亿美元，据公司称），截至2019年第二季度末，WeWork体育的长期负债略低于250亿美元。
总结，这比我预期的债务少，但总负债的结果比我预期的要高
WeWork的相关结果告诉我们什么？
我们已经超越了公司的增长结果，所以我不打算在这里重新推翻。然而，值得关注公司不断变化的成本构成。以下是该公司的重大成果，分为百分比：
正如您可以很快看到的那样，该公司的位置运营费用占收入的百分比（正如我们之前所见）。但是，当您将折旧和摊销添加到公司的位置运营成本时，公司的有效利润似乎很弱。
更值得注意的是，我认为，某些成本类别的增长占收入的百分比。例如，WeWork在2016年将“收入”的8％用于“增长和新的市场开发费用”。2019年上半年的收入增长到24％。销售和营销成本？ 2016年收入增长10％，2019年上半年增长21％。
在2018年上半年和2019年上半年，该公司的总运营成本保持在收入的189％，这可能会刺激投资者。但该公司的成本概况占收入的百分比，而不是随着规模的变化而变得更好，总体而言仍然持平。
最后，您可以看到该公司2019年上半年“其他收入”的影响（2019年第一季度的关键突破，供参考），这有助于提升其二季度业绩。 （2019年第二季度，仅有一笔9180万美元的“其他收入”增长，而不是2019年第一季度的3.78亿美元，WeWork的净亏损扩大至5.095亿美元）。
总而言之，WeWork的成本结构非常高，而且收入的百分比并没有变得更好。
社区调整后的EBITDA？
在S-1中没有提及“社区调整”的EBITDA。或者就此而言，“社区调整的”EBITDA。
但该公司确实拥有“调整后的EBITDA，包括非现金GAAP直线租赁成本”，以及不包括非GAAP直线租赁成本的相同指标。这些是我们现在应该定义的非常WeWork指标，因为公司会将它们作为其选择的调整后的利润指标。
这是来自同一段的两个定义（Bolding，格式：Crunchbase新闻）：
我们将“调整后的EBITDA包括非现金GAAP直线租赁成本”定义为所得税（利益）准备前的净亏损，利息和其他（收入）费用，折旧和摊销费用，股票补偿费用，与股票相关的费用顾问提供服务的支付，与经常性重新计量的资产和负债公允价值变动有关的收入或支出，与兼并，收购，资产剥离和融资活动相关的费用相关的费用，合法，税务和监管准备金或结算，重大非正常过程资产减值准备以及在适用的范围内对已终止经营，重组费用以及其他经营资产损益的影响。
我们将“不包括非现金GAAP直线租赁成本的调整后EBITDA”定义为调整后的EBITDA，包括非现金GAAP直线租赁成本，进一步调整以排除非现金GAAP直线租赁成本调整。
正如您所料，WeWork在衡量这些指标方面的效果要好于观察运营亏损时的指标。
例如，考虑直线租赁成本的调整后EBITDA结果，WeWork的损失在2019年第一季度仅为2.135亿美元，在2019年第二季度为2.972亿美元。在此期间，WeWork的GAAP运营亏损分别为6.397亿美元和7.297亿美元。
想要查看调整后的利润指标吗？干得好
现在，该K线走势图来自公司的贡献部分，但您可以看到贡献的租赁成本（1.42亿美元）和（3.4亿美元）。有趣
其他收入来源？
WeWork的收入来自其“会员和服务”顶级类别。那是你认可的WeWork。该公司还报告了“其他收入”，它定义为：
其他收入包括来自我们的Powered by We解决方案的收入，并使用完工百分比法确认，主要基于迄今为止所产生的合约成本与估计合约总成本，以及赞助及品牌活动门票销售产生的收入及任何新的解决方案或服务产生的收入与通过我们的工作场所解决方案（如Flatiron School和Meetup）运营所获得的会员和服务收入无直接关系。
这不是公司收入的很大一部分，尽管它确实构成了一个常规的百分比。例如，在2019年第一季度，WeWork创造了6.281亿美元的会员和服务收入，而其他收入则达到了1.020亿美元。而在2019年第二季度，这些数字分别变为7.226亿美元和8640万美元。
所以，不，WeWork还不是一家软件公司。
大公司是否会推动WeWork的发展？
有点，但该类别随着时间的推移显示出较少的增长。 WeWork分享了许多季度的“企业会员百分比”。该数字显示“我们的会员应占拥有500名或更多全职员工的组织的百分比”，从2017年第二季度的22％上涨至2018年第二季度的30％，到年底时达到38％。
然而，在2019年第一季度上涨到41％后，这一数字在2019年第二季度降至40％。这意味着WeWork会员的企业份额从第一季度到第二季度。我怀疑企业席位总数增长了，但没有以前那么快。
回顾过去，与公司2017年第四季度的业绩相比，2018年初我们可以看到类似的松弛百分比增长结果。然而，正如WeWork想要推动这一指标的增长，而不是缩减。
不过，这是一个有点吸引人的K线走势图。
我们的工作价值是多少？
我不知道。该公司的收入增长令人印象深刻，巨大的成本结构，令人震惊的经营亏损以及巨大的负现金流。如果它可以拿回几十亿美元的债务来支付其成本，降低其对IPO时代稀释的需求，也许它可以吸引投资者的估值，它发现有吸引力。
但是，由于WeWork的毛利率被混淆，因此很难掌握其收入应该具有的价值。我们可以说的是，在价值470亿美元的估值中，WeWork更像是一家软件公司而非房地产公司。看着华尔街与之纠缠在一起会很有趣。
在我们公司的S-1申请中的一些数字中。
到目前为止，OpenSpace的技术已被用于总价值超过500亿美元的项目。
这位乘车巨头的员工被要求找到以创造性方式削减业务成本的方法。
自2018年1月首次关闭其现有基金以来，Brick＆Mortar已经建立了16家公司的投资组合。