随着美国扩大次级质押贷款计划，新危机即将来临吗？

联邦住房管理局是美国住房和城市发展部的一个部门，最近采用了新的指导方针，扩大了有资格获得政府投保的首付款贷款的公寓购买范围。虽然这可能导致某些社会团体的更多成员购买第一套住房，但批评人士担心，鉴于住宅房地产市场的现状，新的次级质押贷款危机可能正在形成。

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另一张特朗普卡被拉出来

即将举行的选举对政治家产生了强大的影响，这使得“最终证明手段”的决定不可抗拒。特朗普总统的第二个任期在2020年处于危险之中，这已经导致白宫对美联储进一步降低利率的压力增大。总统几乎没有通货膨胀，美国“不必要地被迫支付比其他国家更高的利率，因为美联储非常误导”，总统上个月发了推文。

尽管美联储坚持独立于华盛顿的行政权力，但最近确实将基准利率下调了25个基点至2.25％。这是十多年来的第一次下调。那些认为美元在即将到来的贸易战中价格过高而损害美国出口以及美国政府为其债务付出高昂代价的人士对降息表示欢迎。其他人对长期后果不太确定。

美国联邦住房管理局（FHA）最近决定让首次购房者更容易获得新贷款，这是另一张选举前的王牌，可以为总统赢得更多选票并提高他在某些社区的形象。家。周三，该机构宣布了其将承保的质押贷款类型的最新规则。新指南扩大了有资格获得比银行通常接受的更低首付款的公寓购买范围。

到目前为止，美国150,000套公寓开发项目中只有约6.5％符合FHA支持的质押贷款，但根据新规定，政府将开始支持个别单位的贷款，并将更灵活地适应不断变化的市场。根据洛杉矶时报引用的FHA专员Brian Montgomery的说法，这些变化确实会让首次购房者，退休人员和少数民族更容易成为房主。

FHA为低收入借款人提供贷款

贷款由FHA批准的贷款人发放，并由主管部门投保。它们针对低收入和中等收入公民，要求降低最低首付款，即使信用评分低至500的人也可以使用。对于FHA支持的质押贷款，符合该计划资格的申请人可以借入高达96.5％的价值他们想要购买的房产。这意味着首付比例可低至3.5％，而传统贷款通常为20％或更高。首付款不仅可以来自个人储蓄，还可以作为家庭成员的礼物或经济补助金。

然而，这些更容易获得贷款附带一些额外费用。借款人必须支付前期质押贷款保险费，基本贷款额的1.75％，以及年度质押贷款保险费，根据质押金额和贷款期限以及贷款金额而在0.45％和1.05％之间变动。 – 比率。来自保费支付的资金存入由财政部控制的托管账户，用于支付质押贷款支付，以防借款人拖欠贷款。

由于美国次级质押贷款市场崩盘引发的2008年金融危机后出台了更严格的监管规定，FHA质押贷款在过去十年中大幅下跌，从2010年的近73,000减少到2018年的16,000多一点。美联社。根据最近推出的规则，公寓的FHA保险贷款数量预计将增加到每年60,000个。根据美国住房和城市发展部去年进行的分析，质押贷款的广泛使用也可使建筑增加7,000个单位。

对市场的不确定后果

联邦住房管理局新政策的最终结果远非确定。目前尚不清楚新规则将如何影响美国的房屋所有权率，其中房地产价格的增长速度快于过去几年的收入增长速度。新房销售数量也低于前几个时期的平均数。供应仍然有限，开发商将重点放在豪华住宅领域。

乍一看，这项措施不仅有利于首次购房者，也有利于寻找较小房屋的退休人员，寻求反向质押贷款的老年人以及一些少数民族的成员。该计划历来帮助非裔美国人和西班牙裔买家购买他们的第一套公寓。

但特朗普政府也承认否认政府支持某些集团的贷款。例如，作为孩子被带到美国的年轻无证移民没有资格获得FHA贷款。今年早些时候，房屋及城市发展局局长本卡森否认有关儿童抵港延期行动的人士被拒绝，这项启示于今年6月公布。

华盛顿政府也在减少房屋质押贷款借款人可以通过兑现再融资获得和撤回的房屋净值。联邦住房管理局计划将贷款金额从之前的85％限制为房产价值的80％。这种类型的再融资近年来已经扩散，去年达到了FHA再融资活动的60％以上。随着房屋价值和质押贷款利率的上涨，它们的受欢

越来越多的美国人开始使用现金贷款来为房屋改善提供资金，其中包括选择保留房屋而不是搬到较小房屋的退休人员。但这一趋势也让联邦住房管理局感到震惊，联邦住房管理局的代表担心这会增加质押贷款计划的风险。 Marketwatch报道，1月FHA贷款的止赎率创下两年新高。而在今年上半年，预定的止赎拍卖增加了3％。

对次级质押贷款危机的担忧

联邦住房管理局的新指引放宽了危机后的规定，扩大了符合低首付贷款条件的公寓购买范围，有可能重振入门级公寓市场。但如果房地产市场进一步放缓并且价格下跌，如果开发商未能通过增加供应做出回应，他们的采用也可能使美国政府面临更多的贷款违约。在这样的负面情景中，新的次级质押贷款危机的条件将会到位。

这实际上引发了2008年的金融危机。美国次级质押贷款市场的危机始于去年。房价大幅下跌，房地产泡沫因银行竞相分发尽可能多的质押贷款而爆发。随着投资巨头雷曼兄弟（Lehman Brothers）等主要金融机构的崩盘，这最终导致了次年的大规模银行业危机。

在全球金融危机爆发后十多年，新的悬而未决的崩盘迹象正在加剧。世界各地都有几家银行倒闭，包括美国，大型金融机构已经开始解雇银行家。与中国和欧洲的贸易战正在逼近，各国政府对进一步降息的压力有所增加，表明他们担心即将到来的经济衰退。

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您是否认为更多FHA支持的贷款可能引发新的次贷危机？请在下面的评测部分告诉我们。

图片由Shutterstock提供。

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