Zillow会提供革命性的房地产吗?

Zillow(纳斯达克股票代码:Z)(纳斯达克股票代码:ZG)自宣布推出新的大型股票Zillow Offers之后,已经成为一个战场股票,Zillow Offers是一个让客户可以在线直接向Zillow出售房屋的平台。一方面,房地产市场已经成熟,Zillow Offers对于消费者来说绝对是诱人的。另一方面,Zillow在每笔交易中都亏本。是否有通往盈利和长期市场支配地位的途径?在本周的行业聚焦:能源方面,主持人Nick Sciple和Motley Fool的撰稿人Luis Sanchez审视了潜在的结果。 Zillow怎么能让这个有利润的冒险?房地产经纪人会怎么样? Zillow如何与竞争对手相提并论?可以扩展吗?投资者应该注意追踪Zillow Offer的进展情况?收听以了解更多信息。

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该视频于2019年9月5日录制。

Nick Sciple:欢迎来到Industry Focus,这个播客每天潜入股市的不同领域。今天是9月5日星期四,我们正在打破Zillow改善购房流程的计划。我是你的主人Nick Sciple。今天我通过Skype加入了Motley Fool的贡献者Luis Sanchez。怎么样,路易斯?

路易斯桑切斯:好

Sciple:你的夏天过得怎么样?我们刚过劳动节,所以这是夏天的非官方结束。你今年夏天有什么事?

桑切斯:夏天进展顺利。我想现在已经结束了。但老实说,尼克,过去几周对我来说非常紧张。我住在纽约市。我和我的妻子准备在本月底搬进新公寓。你可以想象,搬到这个城市是一件非常麻烦的事。公寓非常具有竞争力,可以锁定。把我们的东西搬到整个城市也不是很有趣。在过去一个月左右的时间里,我们一直在定期检查这个名为StreetEasy的公寓查找应用程序。这与我们今天要讨论的内容有关,因为StreetEasy实际上归Zillow所有。对我们来说,找到我们在城市的新公寓实际上是非常必要的。这是技术如何改变寻找居住地的过程的一个很好的例子。

Sciple:是的,当然。你谈到StreetEasy,当我在一年多前搬到D.C.时,我使用了一个名为HotPad的应用程序,我相信它也与Zillow有关。这是另一件事。他们说软件正在吞噬世界,房地产可能是下一个迭代。

我们今天要谈论Zillow。我们的大多数听众可能都熟悉Zillow;他们知道Zestimate。你可以看看邻居的房子价值多少,那些东西。在家庭购物过程中,这确实有助于买家。他们可以知道估计这些房屋的价值。路易斯,你能否给我们一个关于Zillow业务实际上做了什么以及如何赚钱的高层次观点?

桑切斯:当然。作为背景,该公司实际上是由Rich Barton于2006年创立的,Rich Barton也创立了Expedia和Glassdoor,另一个人是Spencer Rascoff,他是创立Hotwire的人。巴顿和拉斯科夫仍然​​与Zillow有关,实际上他们仍然拥有很多公司。当他们开始Zillow时,它基本上是一个网站,人们可以上架他们的房屋出售或出租。他们的主要想法只是通过展示广告或与房地产经纪人和房东合作来赚钱。所开发的基本上是他们的面包和黄油业务,他们称之为Premium Agent。该业务基本上是Zillow销售导致房地产经纪人和房东。它今天的工作方式是,如果你想买房或搬进公寓,你去zillow.com研究价格,研究你的社区。你可能会看到自己喜欢的东西。显然,你的下一个冲动是,“我如何联系买家?”非常方便的是,可能会有代理商的广告,其中包含可能实际上可以帮助你代理该交易的邮政编码。

Sciple:是的,该代理人已向Zillow支付了资金,这是该核心业务的基础。它正在寻找那些已经支付Zillow的代理商寻找房产的买家。当你看一下这个企业的表现如何,他们是否会将利润降到最低点?自Zillow上市以来,该业务的表现如何?

桑切斯:从增长的角度来看,它做得非常好。自2011年首次公开募股以来,收入就像30Xed一样。高级代理业务,即广告业务,在技术上仍然无利可图,但对公司来说是现金流。大局,如果我们今天看公司,它基本上是进行房屋购买研究的网站。它显然是一个非常有价值的平台。每年在其网站上有2亿独立访问者,其数据库中超过1亿个家庭。几年前,它收购了Trulia,现在它拥有两个最受欢迎的家庭房地产网站。

现在,该公司一直在努力弄清楚接下来会发生什么。他们已经建立了这个伟大的广告业务。该业务的增长最近已经放缓,但他们已经为他们的平台和大量流量带来了很多价值。这是故事变得有趣的地方。现在,Zillow基本上采取了另一个步骤 – 早在2017年,它开始测试这个市场平台,第三方可以在Zillow的网站上使用其平台实际上直接买卖房屋。在2018年早些时候,Zillow实际上又迈出了一步,并推出了名为Zillow Offers的产品,现在Zillow将直接自己购买房屋,然后在其平台上销售。它开始很小。 Zillow Offers去年在少数几个市场上市。但它一直在迅速增加。该公司预计到2020年中期将在约26个市场。

Sciple:Luis,这种购买趋势,一些人可能批评它并说,这是一种奇特的家庭翻转形式。但是Zillow,许多人认为它有点不同。 Zillow对这种i-buy或home翻转交易的处理方式与过去的做法有何不同?

桑切斯:从技术上讲,Zillow正在翻转房屋。但我认为公司Zillow的特点有点不同。他们的目标是为住房市场提供流动性。这是一项流动性服务。显然,买房是一笔巨大的交易。这是个人最大的交易之一,即使不是最大的交易。这是一个非常复杂的过程。通常需要一段时间才能流过。 Zillow的想法是,让我们为此添加技术,并通过这个过程,让它运行得更顺畅。

它在实践中实际运作的方式是,如果你想卖掉你的房子,你去Zillow的网站,你可能已经在Zillow的网站上看看你家的价值。现在,在旁边,他们有这个小广告说:“点击这里查看你是否有资格获得即时现金优惠。”你基本上填写一个快速调查。可能需要五到十分钟。这只是一份关于你家的一些基本知识的调查问成交量。 Zillow会在一两天之后转发并发送电子邮件给你,他们可能愿意付给你一系列的费用 – 所以,实际上是现金报价。如果你想继续,他们实际上会在几天内派遣一名检查员到你家,以确保一切都如上所述。如果你选择接受该优惠,你实际上可以在90天内从Zillow获得100%的现金优惠。作为交易所,Zillow将收取6%至9%的交易费。该费用取决于几个因素。在一天结束时,Zillow需要在另一边出售房屋,所以他们可能会进行一些装修。可能会估计他们认为出售房屋需要多长时间。支付6%到9%的房屋出售肯定比通过传统的房地产代理流程贵一点。房地产经纪人可能会向你收取3%的费用。但是,作为出售房屋的人,你获得的服务是快速结束,并确保全部现金优惠。

Sciple:是的,正是这个想法,当你拥有一所房子并且你搬到另一所房子时,你就有很多现金被捆绑在那个房产里。如果你可以从Zillow或其他购买者中快速获得现金,那么它可以更轻松地进入你的新酒店,减轻压力。然后,正如你所提到的,由于Zillow是一个如此受欢迎的寻找房屋的平台,你可以看到他们可以在资产负债表上将房屋泡沫化到列表顶部并开始推广。

好的,路易斯,当我们谈论这种购买,家庭翻转模式,为房地产市场增加流动性时,你可以看到它对买家有多大意义。你认为Zillow实际上会在这方面赚钱吗?正如我们提到的那样,这是一家在其核心广告业务中没有显示会计利润的公司。现在,你正在进入一个比传统产品更加资本密集的业务。到目前为止,财务状况如何?

桑切斯:对于成长型股票来说,赚钱是一个有趣的术语。显然,趋势不是公司专注于赚钱。 Zillow似乎体现了这些科技公司最新潮流的精神。从技术上讲,Zillow在其广告业务的会计基础上没有显示利润,尽管现金流为正,这绝对值得注意。它是自筹资金的。他们肯定会利用广告业务的现金流来帮助实现这一家庭购买业务。

这里的想法是,随着Zillow正在加大这项业务,他们将要大量现金,因为在他们出售之前他们将不得不购买一堆房子。到目前为止,它已被证明就是这样。在2019年上半年,Zillow的经营亏损损失超过1.16亿美元。也许这些经营亏损有点被夸大了,因为公司还没有大规模运营,而且开始新业务并推广到所有这些新城市需要大量的启动成本和管理费用。

我认为关注平均房屋翻转交易的经济性是最有帮助的。 Zillow实际上在为此提供披露方面做得非常好。根据Zillow的说法,在2019年第二季度(也就是最近一个季度),他们卖出了786套房屋。他们平均以约286,000美元的价格购买房屋。平均而言,它售出的房屋价格约为317,000美元。从顶部开始,每个房屋的收益为31,000美元,增幅约为11%。虽然,值得注意的是,11%的收益包括6%至9%的佣金。

但那里还有额外的费用。 Zillow基本上披露,平均而言,对于每个住宅,它需要花费大约29,000美元的额外费用来翻新每个房屋并出售每个房屋,然后另外花费大约4,000到5,000美元的利息费用来支付购买每个房屋所需的费用。因此,如果你将利息费用添加到销售成本中,Zillow实际上在交易级别为每个住宅销毁了几千美元。这实际上并不考虑任何管理费用,包括技术开发和广告的相当沉重的成本。

所以,基本上,这个Zillow Offers业务是一个负面的毛利率业务,就像今天一样。然后,当然,这是一个更负面的经营利润率业务。

Sciple:你从顶部获得了31,000美元的利润,然后立即花费29,000美元用于翻新成本。你可以看到它是多么困难。并且,你考虑到利息费用和营销,以确保人们了解这个计划,以及那些事情。保持盈利能力很困难。但值得注意的是,这是业务的早期阶段。

路易斯,当谈到这家公司的最终游戏时,当Zillow达到规模时,Zillow计划使用这个购房业务是什么?这如何适应Zillow未来的整体战略?

桑切斯:显然,Zillow在这里有一个计划,尽管它是一个非常雄心勃勃且富有远见的计划。我想到的方式是,Zillow Offers的盈利能力有一些不同的支柱,可以这么说。第一个是,Zillow认为,一旦他们将Zillow Offer业务扩展到规模,他们实际上可以在实际的房屋翻转部分方面获得微利。但实际上,看起来真正的资金实际上是在直接买卖房屋之外建立业务。 Zillow希望创建整个生态系统,利用其平台作为交易房屋的地方,然后将其他服务交叉销售给人们。显然,该公司已经与房地产经纪人建立了广告关系。如果你是在Zillow卖房子的人,如果你打算去另一个家,你也可以使用Zillow,因此,你可能倾向于通过Zillow使用高级代理产品。

更有意思的是,或许,Zillow实际上正在进入与交易过程相关的其他业务。去年,Zillow收购了一家抵押贷款公司。他们希望将抵押贷款附加到其平台上的不同交易中。还有许多其他辅助服务,你可以看到它们附加,他们也在他们的文件中上架。这些服务包括从产权保险到托管,移动服务等各种服务。如果你开始考虑它,这些其他业务,包括抵押贷款业务,是一个更直接的收费服务业务,具有非常简单的成本结构。如果Zillow可以捆绑大量的这些服务,除了翻转房屋外,很容易看到Zillow赚钱。

我认为这整个练习更像是一种生态系统游戏。在某种程度上,Zillow可以在这个产品中获得规模,并围绕购买和出售房屋建立其他服务,它实际上可以工作。

Sciple:是的。这个故事听起来非常相似 – 我是Redfin的股东。 Redfin在增加抵押贷款服务和所有权服务以及与其业务相邻的所有类型的东西时,已经做了很多类似的举措,以便与其核心经纪产品相结合。这听起来像Zillow试图做的是一个非常相似的模型。通过这种购房模式降低成本,然后利用这种模式为这些明显较高毛利率业务的其他业务提供支持。当你看看Zillow在这里做什么与i-buying时,这与Redfin在其业务中所做的事情相比,以及其他i-买家想要做什么呢?

桑切斯:Zillow肯定不是唯一一个进入这个即时现金收购业务和翻转房屋的人。现在整个行业都在涌现。他们被称为i-buyer。 Redfin是一个很好的例子。 Redfin有这款名为Redfin Now的产品。它的范围更加有限。他们在较少的市场中,但他们在提供即时现金优惠方面基本上做了类似的事情,然后转而试图以微薄的利润出售房屋。 Redfin实际上已经处于抵押和头衔等一些辅助业务中。他们似乎有类似的比赛计划。虽然,Redfin肯定是一个不同的动物,因为他们也有一个在线经纪平台,他们通过他们的在线平台收取减少的经纪佣金,以执行该代理过程。他们也有一些有趣的事情发生。有趣的是,你可以在经纪佣金的基础上向Redfin支付1%的额外费用,他们会提供一些名为礼宾列表的东西,Redfin实际上将来到你的家,举办一个开放的房子,并基本上运行整个销售过程你的家。或者,如果你是Redfin客户,并且你希望继续将你的房屋出售给Redfin,类似于Zillow,如果你符合资格,他们会向你提供现金优惠,他们将向你收取7%的交易费用费用。

除了Redfin之外,还有很多其他的i-buyer。他们中的一些人有自己的特质,或者他们自己在这个过程中有不同的旋转。我看到的这项服务叫做Knock,它允许房主在他们家中进行交易,如果你在经销商处购买新车,你可以如何交易你的车。还有另一家名为Offerpad的公司,由Blackstone支持,他们筹集了相当多的资金,比如4亿美元或5亿美元。然后是另一家名为Open Door的公司,它已经得到了更多的宣传。他们是风险投资支持。据报道,他们每年花费40亿美元购买房屋。他们是相当大的球员。我相信他们实际上已经在一些市场上与Redfin合作。

那么,下一个合乎逻辑的问题是,对于所有这些i-buyer,竞争动态会是什么样子?有几个城市已经有一些不同的i-买家互相竞争。你不得不认为一些i-buyer可能会更积极地竞标房屋,这可能会给他们翻转房屋以获取利润的能力带来下行压力。但仍然有很多市场只有一两个甚至没有我买家。我想这回归到为什么Zillow如此积极地扩展其i-buy业务。它想先到达那里。它希望在其他i-buyer可以主宰市场之前到达那里。

Sciple:我听说傻瓜周围的一些人传闻Zillow,当涉及到i-buyer市场时,往往是最高的触摸,在提供和理解家庭的特性时最具侵略性。然后你在中间有Redfin,然后用最小的触摸打开门。再一次,这是公司周围人的轶事。

当你想到这些主要的i-买家进入房地产买卖空间时,另一个领域是代理商。正如我们所提到的,Zillow的传统广告业务非常依赖代理商。正如你所看到的那样,我购买规模扩大,如果Zillow和其他公司正在购买这些房屋,这些是房地产经纪人没有参与的交易。你有什么风险,因为Zillow进入这个i-购买企业,可能会对其核心广告业务产生一些负面影响?

桑切斯:这当然有可能。该业务基本上建立在房地产经纪人身上,这是更传统的参与者,从Zillow购买线索以帮助这一过程。通过i-buy行业的发展所发生的一个明显的发展是代理商被排除在流程之外。他们被中断的方式与我们看到其他行业被技术中断的方式差别不大。我无法想象代理商对我购买的行业发展感到非常高兴。关于i-buy趋势如何形成,存在很多不确定性。长期来看,我们真的不知道我自己的购买是否会起作用,如果它有利润,如果不止一个i-buyer能够在这个市场上运营。但是,我不会太害羞的一个预测是,我不知道房地产经纪人将如何从我购买中获益。我认为他们已经被淘汰了。如果我是这里的房地产经纪人,我不会太高兴。

Sciple:是的。你已经有一定数量的交易被削减了。正如你所提到的,Redfin和其他人正在对他们可以要求的经纪费施加下行压力。在这个行业中艰难的时刻。但同样,这个行业在几十年内没有以有意义的方式发生变化,因此变革可能已经成熟。

正如我们之前谈到的那样,这个i-buying业务的早期阶段,Zillow为Zillow提供业务。这些数字并没有像我们希望看到的那样吸引人。但是,业务尚未达到规模。到目前为止,投资者对此有何反应?对于其中一些问题,它一直是战场上的股票。

桑切斯:是的,当然。 Zillow肯定会变成战场股票。在这里,牛市/熊市辩论双方都有很多聪明人。显然,Zillow的内部人士非常看好。 Rich Barton在2019年早些时候回到Zillow担任首席执行官之后,他去了其他项目,包括创办不同的公司,并与许多风险投资支持的公司合作。值得注意的是,他是WeWork的重要支持者。除了Rich Barton之外,Zillow实际上还有很多内幕购买活动。内部人士现在拥有该公司超过15%的股份。因此,他们显然相信我长期购买的前景。

与此同时,近20%的Zillow股票持有空头。值得注意的是,史蒂夫·艾斯曼(Steve Eisman)在“短篇小说”(The Big Short)中扮演的角色也很短暂。他做了一些采访,他描述了他的论文。他提出了一个非常有趣的论点。他基本上说,我购买是一个有缺陷的业务,并指出它的负面单位经济学。他认为房屋翻转让他们想起了他在房地产泡沫中看到的导致2008年金融危机的大量冒险行为。在他看来,房地产本身就是一个本地市场,并不是他认为有利于其他行业可能有利于的规模技术平台。

自Zillow Offer业务起飞以来,Zillow的股价实际上已经下跌。但交易一直很不稳定。看起来投资者仍在试图弄清楚他们是否相信这项新业务。

Sciple:Luis,我在这里遇到的一个核心问题,也许这是Eisman案例的一部分,你认为这种i-buying业务会带来什么规模经济?我们已经谈过,Zillow尚未达到规模,这可能是为什么盈利能力不会下跌的原因。但最终,在核心,这些是购买和出售房屋。你认为这种商业模式对Zillow这样的公司有多大的可扩展性?

桑切斯:是的,我认为这是一个重要的问题。 Zillow Offers业务的某些方面确实可以扩展。技术平台和支持它的软件开发当然可以从中心化的位置完成。肯定会有一些品牌广告可能会在全国范围内发生。但是,是的,在一天结束时,放大交易,房地产市场本身就是一个本地市场。

话虽如此,我认为这项业务仍然适用于像Zillow这样的公司,即使它在某种程度上是区域性的或本地的。这仅仅是因为即使是区域性住房市场也相当庞大。如果你看看整个美国房地产市场,它就像30万亿美元一样。你可以查看人口中心所在的位置。你可以看看像洛杉矶这样的市场。那个都市区约占美国人口的5%。 30万亿美元的5%是几万亿美元。因此,如果你开始考虑这些价值数万亿美元的市场,即使在地方层面,只要Zillow找到一种有效运营其地区的方法,你仍然可以使经济学发挥作用。

Sciple:从那里开始,路易斯,你今天会成为投资者吗?如果没有,你需要看到什么才能克服那段信心间隔才能到达那里?

桑切斯:我很伤心。我不打算很快做出长期或短期的决定。一方面,我不想打赌Rich Barton。这家伙创立了三家令人惊叹的公司。就他所处的市场而言,他显然已经掌握了脉搏。如果Zillow对Zillow优惠的赌注是正确的,Zillow可能是科技行业的下一个大型平台之一,亚马逊或一个Facebook。住房市场巨大。它在总可寻址市场上有数万亿。如果Zillow能够开辟出一个适度的利基市场,它肯定会为股东带来很多价值。

与此同时,我看看今天Zillow Offer的经济学,这些数字还没有加起来。我也看到史蒂夫艾斯曼这样的聪明人真的很怀疑。我认为史蒂夫艾斯曼提出了一些好处。我现在很乐意在场边观看比赛。我想更多地保证Zillow能够实现更好的单位经济性,并且这里有可扩展性的途径。

我相信Zillow在涉及i-buy行业方面具有一些竞争优势。显然,它有一个很好的平台,可以降低客户获取成本,而不是一些竞争对手。但我还不确定,因为它正在做一些非常大胆的事情,它承担了很大的风险,这也有可能让公司适得其反。换句话说,我很高兴等待并可能以更高的股价购买Zillow的股票,但对业务更有信心。

Sciple:是的,路易斯,我也会把自己算在同一条船上。我拥有Redfin。我确实认为房地产市场已经成熟,可能会中断。随着时间的推移,这种情况并未发生重大变化。然而,这些是在这个领域中由大量竞争者制造的一些非常激进的赌注。我想看看情况如何发展。当你最后一次播放播客时,我们谈到了维珍银河的业务,以及在我想购买之前我想如何安全地发射几枚火箭。我对Zillow Offer业务也有类似的看法。我希望他们能够安全地扩展这一点,看看我们可以在我想要抢购之前完成这项工作。

然而,如果有人想采取篮子方式并抓住Zillow,Redfin,那些在这个领域玩的少数人,我确实会在房地产行业的某个地方成为一个大技术赢家。我们只需看看它最终会成为哪一个,或者是否会有大量的赢家。正如你所说,这是一个非常非常大的市场。

路易斯,我想问你的最后一个问题。无论你是否想投资股票,你是否会将此i-buyer服务作为个人使用?为什么或者为什么不?

桑切斯:我认为为消费者提供的i-buy服务很棒。你可以填写调查问成交量,了解i-buyer愿意为你的房屋支付的费用,以及谁知道?报价可能非常好。你甚至可以让多个i-buyer相互竞争,看看哪一个给你最好的报价。他们都会有点不同。至少,如果你找不到适合你家的传统买家,它会为你提供帮助。显然,这是消费者获胜的另一个例子。

Sciple:是的。在一天结束时,无论最终发生在房地产业,消费者都将成为赢家。对于我们的听众,如果你有任何人使用了i-buyer,请告诉我们你的体验以及流程是什么样的。你可以发送电子邮件至industryfocus@fool.com,或发送电子邮件至@MFIndustryFocus。如果你想了解更多内容,也可以在YouTube上查看我们。你可以在此播客的YouTube视频Feed中看到Luis和我的笑脸。路易斯,一如既往地感谢你加入播客正如我所说,这是一个发展迅速的行业。我相信我们会尽快让你重新讨论,因为它的发展。

桑切斯:是的,谢谢你拥有我这很有趣

Sciple:是的,当然与往常一样,该计划的人可能拥有在展会上讨论的公司,并且The Motley Fool可能有正式建议支持或反对所讨论的股票,因此不要仅根据你所听到的内容买卖任何东西。感谢Austin Morgan在玻璃后面的工作对Luis Sanchez来说,我是Nick Sciple。谢谢你的聆听和傻瓜

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