并非所有房地产都死了

并非所有房地产都死了

在家工作的趋势使人们呼吁终结城市，并有望逆转人类文明从农村到城市的趋势，这实际上可以追溯到18世纪工业化和交通创新的开始。

房地产作为一种资产类别，已经经历了长达数年的革命和世界大战。全球大流行将对短期和长期产生重大影响，流动性问题将撼动许多行业和业主。将会有重大的转变，但不一定是您的想法。

城市不会去任何地方。区别在于谁可以在其中生存，谁负担得起以及谁愿意在那里。一个全球性的转变是以工作场所为导向的生活的首要地位，在这种生活中，您居住的地方由工作的地方驱动。

第二个转变将是对安全性的需求。这曾经是“好邻居”的意思。现在，含义将包括健康和卫生。人们将坚持健康的居住空间和工作空间。这意味着有能力的人将使“家”成为一个独立的卫生环境。他们将为更多的空间付费，并为隐私和安全付费。新的理想房地产将更加昂贵，但随着更少的人使用更多的空间，城市的总体人口增长将下跌。这种转变的附带影响将更加显着。

办公空间将仍然是一个溢价，但仅适用于能够负担得起奢侈品并且其所有者和管理者（阅读：决策者）坚持步行或其他适合其生活需求的商业租户。但我相信总体需求将下跌（也是可承受能力的函数）。与城市中的住宅房地产一样，商业办公室的租金（以空间为单位）将下跌，但是剩余的租户将仅仅支付更多的钱，以获得更多的空间，以隔离社会隔离和可感知的安全性。

因此，总的来说，更少的人会为房屋和办公室中的更多空间和安全而支付更高的费用。

虽然在家工作成为需要留住人才的公司的默认选项，但对于中层管理人员和其他工作（或身份）不需要较高职位的人员，对办公空间的需求应该长期下跌租金，中央城市办公室。我们应该看到更多地域去中心化的办公室，并且工作场所总体上应该转移到郊区，在这里郊区，使用私家车的能力应再次成为负担得起拥有和操作自己的工人的主要驱动力和便利。汽车。由于整个行业的工人不再需要住在办公室附近，某些中心城区的总体需求将下跌，价格和租金将下跌，其余工人和居民之间的人口混合应转向拥有更多所有权和行政人员成员可以负担前面讨论的隐私和隔离的价格。迎合这种特定客户需求的商店可能会幸存下来，但是习惯于大量销售给客户群的依赖数量的企业将充满居民，工人和游客，这将面临严重的危险，因为他们的客户群的每个部分都在大幅下跌。昨天的城市零售可能没有任何回报，因为该行业可能无法挽救，应允许其倒闭。实际上，从街道零售到所谓的豪华公寓，各个领域的大量以前需求旺盛的房地产可能会空置很长时间，直到房东同意接受新型租户为止。大流行前租金的一小部分。

实际上，西欧和北美的城市中心可能会看到“鬼魂街区”，整个商业区甚至住宅区都被废弃了。

确实能够生存的商业区实际上可以成为备受追捧的商业区，其趋势将远离为“不干净”群众服务的公共交通，并且对汽车公然友好。自助停车场将成为办公楼和公寓楼的基本便利设施。这意味着没有人进入私家车。不再提供代客泊车服务。您会看到幸存的办公大楼提供与郊区办公公园相当的停车友好环境。 （也许在街上闲置的零售商店可以变成私人停车场。）这将标志着与过去半个世纪以来优先考虑大规模运输和严重阻碍私人汽车使用的城市政策的转变。但我告诫说，这种新需求只会在有能力负担的精选阶层中加速发展，而这些数字将无法弥补我预见的其他趋势。

在大城市，私人汽车作为工作通勤的重中之重将改变需求，转移到离城市足够近的郊区，以便轻松驾车（一种方式在30分钟以内）来利用休闲，文化或可能仍留在国际大都会中心的教育机会。那些有驾驶能力的人，有能力利用国际大都市所提供服务的人，也将有能力（并坚持）从多单元建筑搬入单户独立屋。正是这类房地产，如果位于具有理想办公空间的城市附近的宜居地点，将成为新的主要房地产。如果位于新的理想位置，则可提供私密性和一定程度的物理隔离，避免不必要的外部接触的单户住宅将成为“新总理”，取代近几十年来靠近大众运输的“旧总理”是价值和需求的关键组成部分。

这些趋势将立即在住宅和商业房地产中产生区块链反应。一个类似的故事将落入曾经与大众运输联系在一起的按需郊区。我预测，无论居民有可支配收入，还可以选择在家开车或上班，他们都不会回到大流行前水平附近的水平使用大众运输。他们将逃离通勤渠道，这将成为低收入乘客的避难所，他们没有其他交通选择；反过来，辅助企业将难以生存，因为他们的潜在客户群将变成可支配收入很少甚至没有的人。

我预测，在财富中心（考虑国际大城市及其理想的郊区）中，将对现有的居住空间进行改造，以满足这种变化的期望和需求。随着公寓楼的翻新，以建造更大的公寓和私人入口，建筑活动应该大幅上涨。实际上，所有空间都需要重新想象。谁说被封存的豪华公寓不能改造成可与社会疏远的会议中心？共享工作场所，共享生活，公共空间等的“效率”时代已经过去，因为某种上流社会的便利设施已经结束，即使即将开发covid-19疫苗也是如此。现在，共享空间将被污名化，成为人们应避免的地方，对于没有其他选择的人们而言，共享空间将成为最后的选择。同样，公寓中较小卧室的趋势（唤起年轻人的宿舍生活，并且常常是流动的，无根的白领专业人士刚刚起步），是缺乏负担能力的灵丹妙药。我认为旧公寓最初是为一两个人而设计的，并且在最近的几十年中（通常会被“临时墙”之类的可恶之物）改造成三四个人的空间，它将恢复为一次性使用或情侣使用的方式。人们根本不会忍受超出绝对必要的人数，而人们搬到他们负担得起的地方将解决负担能力的问题。消费者昨天对空间的妥协（即，使用尽可能少的空间）将逆转，要求更多的空间和隐私，即使是以更高的成本和更远的位置为代价。

我们可以看到死亡螺旋上涨，在该螺旋上涨中，公共交通和周边房地产成为只有那些没有其他选择的地区（万不得已的地区）的领土。大约100年前，城市改革者雅各布·里伊斯（Jacob Riis）将潮湿，黑暗的环境和缺乏卫生设施的城市经济单位视为主要的初期公民挑战，他们可能会回来。

既有城市及其周围都有大量房地产基础设施。没有人期待大规模迁移或其他人口减少事件。对房地产的需求持续存在。但是，对于使用现有结构的可能性进行一些彻底的重新思考，对于解决供需之间的市场失衡现象，可能意义重大。

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