美國房地產危機：房屋銷售跌至9年低點，質押貸款拖欠率飆升至過去的大衰退水平
在冠狀病毒大流行期間，失業率飆升，美國房地產市場正面臨危機。房屋銷售已跌至九年來的最低水平，且房屋質押貸款違約的數量創歷史新高。房地產危機的影響還體現在租賃和商業房地產市場。
房屋銷售大幅度下跌，房屋開工
經濟危機，冠狀病毒大流行，停工和創紀錄的高失業率嚴重影響了房地產市場。根據美國房地產經紀人協會的數據，佔美國房屋銷售總量約90％的現有房屋銷售量在4月份環比下跌了17.8％，同比下跌了17.2％。百分比下跌是自2010年7月以來最大的下跌。年化數字為433萬套，是自2011年9月以來最低的銷售速度。
這些數字是根據2月底和3月簽訂的合約的封閉銷售情況得出的。 4月收盤跌幅是自2010年7月以來最大的一個月跌幅，這是次級質押貸款危機期間購房者稅收抵免到期的時候。 CNBC援引美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲的話說：
當然，鎖定期從3月中旬開始，並且鑒於2月份股市的動蕩，這傷害了即將到期的合約，所以現在我們看到現有房屋銷售下跌了近20％。
此外，四月份待售房屋供應量每年下跌19.7％，至147萬套。該新聞媒體指出，這是「有史以來最低的四月份股票數字」，「不僅是由於失業人數增加和經濟停滯，潛在的賣家決定不列出自己的房屋，而且一些已經在市場上的賣家撤出了他們的房屋。列表。」
股票下跌將房屋價格推至新的名義高位。 4月份出售房屋的中位數價格較上年同期增長7.4％，至286,800美元。 Yun解釋說：「 7％的價格升值是不健康的，」他補充說，價格增長放緩的唯一方法是「獲得更多的房源以及更多的房屋建設。」
由於高失業率和冠狀病毒封鎖，4月美國成屋銷售環比下跌17.8％。股票，房屋建築和新房屋建築許可也急劇下跌。
美國4月份房屋建造量下跌幅度創歷史新高，而房屋開工量暴跌30.2％，經季節性因素調整後的年度增長率為891,000套，為2015年初以來的最低水平。未來房屋建造許可量也下跌20.8％，至107.4萬套，自2015年1月以來的最低水平。
預計質押貸款違約率將超過大衰退水平
隨著失業率的飆升和關閉的影響進一步得到實現，創紀錄數量的房主拖欠了質押貸款。英國經濟預測公司牛津經濟研究院（Oxford Economics）最近的一份報告估計，由於冠狀病毒危機，有15％的房主每月的質押貸款將落後於這一水平，這一水平超過了大蕭條時期的最高水平，當時最高犯罪率是10％。
根據質押數據分析提供商Black Knight的數據，4月份質押貸款違約率大幅上漲了160萬，是歷史上最大的單月漲幅。全國不良率在4月份飆升至6.45％，幾乎是3月份的3.06％的兩倍，是2008年創下的單月記錄的三倍。現在有逾400萬名借款人逾期，這是2015年以來的最高水平。《華盛頓郵報》報道：
即使在大蕭條時期，拖欠率也沒有迅速上漲。在此期間，花了18個月才有一個月的增長幅度。
質押銀行家協會的最新數據顯示，有410萬以上的房主（約佔所有質押貸款的8.16％）處於忍耐狀態。由於違約風險增加，導致許多放貸人對借款人施加更嚴格的借款要求，質押貸款利率也有所上漲。摩根大通是該國最大的貸方之一，現在要求客戶的信用評分至少為700，才有資格獲得大多數新房貸款，並且必須節省相當於首付20％的資金。
Lendingtree首席經濟學家Tendayi Kapfidze說：「貸款人宣布了更嚴格的承銷要求，並完全退出了某些產品。」 「這意味著許多潛在的購房者以及那些尋求再融資的人將在獲得信貸方面遇到更大的困難。」牛津經濟研究院寫道：「質押貸款市場的不確定性導致貸款標準的大幅度收緊，即使在經濟復甦期間，貸款標準也可能持續存在。」
牛津經濟研究院估計，有15％的房主每月按揭供款將落後於這一水平，超過了大蕭條時期的水平。
大量的寬容請求和拖欠貸款給服務商帶來了極大的壓力，這些服務商每月收取還款，並將其分配給擁有貸款的投資者，包括質押貸款支持的證券。房利美（FNMA）和房地美（FMCC）已採取措施減輕服務人員的負擔。這兩個美國政府贊助的實體將被允許購買忍耐的貸款。牛津經濟研究院表示，取消質押品贖回權的增加是「不可避免的」，但由於人們廣泛地可以使用質押貸款，許多人仍可能留在家中。
租賃和商業房地產需要幫助，以防止出現前所未有的「住房災難」
經濟危機也打擊了租賃和商業房地產領域。越來越多的辦公樓和公寓樓房主在質押貸款方面落後，而商業房地產租戶在某些地區以空前的價格落後於租金，尤其是那些被封鎖數月的房客。美國最大的購物中心美國購物中心（Mall of America）拖欠了兩個月的14億美元質押貸款。
全國有超過4300萬的租房者，租賃市場佔美國住房總量的近40％。根據Edison Research的數據，超過62％的租房者擔心能否支付租金。總部位於華盛頓特區的智庫城市研究所（Urban Institute）在四月份進行的一項調查顯示，幾乎一半的房客報告了某種財務困難。例如，紐約市一些最大的商業房東報告說，過去一個月房客的房租租金急劇下跌。紐約市的一位房東報告說，80％的零售租戶錯過了租金。
代表約4000名房租穩定的業主的社區房屋改善計劃本周表示，其會員的三分之二的商業租戶在4月和5月沒有交房租。此外，本月將近25％的成員住宅租戶沒有支付租金，而在冠狀病毒大流行之前，通常這一比例為15％。該組織的執行董事傑伊·馬丁（Jay Martin）評測：
除非聯邦政府大幅度幫助房客和房主，否則我們將看到一場房屋災難，而這是我們從未見過的。
冠狀病毒被封鎖加劇了失業的影響，在租賃市場上尤為嚴重，尤其是在紐約這樣的城市中，那裡約有70％的人口租金。房客在努力支付房租時，房東卻在為建築物支付年度物業稅。第三代房東Jan Lee告訴彭博社，財產稅不容忍，因此該市可以徵收費用，罰款和留置權，並最終沒收其財產。他沮喪地說道：「我整個家庭三代人的工作都將消失。」
在大多數地方，租金仍在到期。例如，位於美國第四大城市休斯敦的Ashford Westchase公寓，其中55％的居民是房客，它通知其租戶「儘管您可能在媒體上聽到過，但房租仍在到期，將被驅逐。」
同時，總部位於紐約的Real Capital Analytics Inc.上周透露，4月份美國商業房地產交易下跌71％，至110億美元，是自2010年4月以來的最低水平。德意志銀行等經濟學家預計，住房市場市場低迷，再加上消費者支出，商業投資和製造業的崩盤，使第二季度美國國內生產總值（GDP）下跌了近40％，是1930年代以來的最大跌幅。
您如何看待美國房地產形勢？在下面的評測部分讓我們知道。