中国的房屋用WeWork揭示了租赁贷款的风险

（图片来源：Danke）

对于一家将WeWork模式应用于中国房地产市场的高杠杆，亏损公司，监管机构的注意给他们带来了更多麻烦。

深圳市金融和保险监管机构周二宣布对公寓搜索平台丹科的租赁贷款做法进行联合调查。这项调查将调查有关该公司在Covid-19流行期间剥削住户和房东的指控，以及对在线租赁行业财务风险的更广泛担忧。

根据深圳当局的一份声明，此举是对一群聚集在城市要求租金的愤怒用户的回应。

该公司被指控在最近的Covid-19疫情期间提高了其租户的利率，同时以危机为借口延迟自己的租赁付款。

监管机构表示，他们与用户的初步对话显示，来自丹科和中国其他住宅租赁平台的租赁贷款存在更大的风险。这种情况回荡了点对点借贷的故事，对等借贷是一度以高风险金融实践为基础的热门行业。在备受瞩目的欺诈案件引起监管机构注意之后，P2P贷款最终被禁止。

Danke的商业模式很像WeWork：该公司以长期租赁的方式从业主那里出租公寓，进行重新装修，然后以较短的，价格较高的合约将其出租给个人。像WeWork一样，该公司对物业进行分割，以增加每平方英尺的收入，删除起居室，将公寓转变成带有共用厨房和浴室的宿舍式卧室。

在投资者对这种模式构成高额质押表示担忧之后，WeWork于去年9月被迫撤回IPO。如果租金下跌，该公司按当前市场汇率计算的长期租赁投资组合将变成盘算。在其类似的商业模式下，超过40个房屋租赁平台在其资本链断裂后于2019年倒闭。

该公司通过一份声明告诉TechNode，Danke将与政府合作进行调查。该公司补充说，他们对租赁贷款的使用有“严格的要求和标准”，并将录制用户视频以确保他们充分了解和自愿。该公司表示，合作金融机构还具有严格的风险控制和管理协议，以确保安全的资金转移。

高风险贷款

由于快速的城市化，房价上涨，对租赁经济概念的开放以及政府的扶持政策，品牌住宅租赁在中国越来越受欢迎，尤其是在城市青年中。像Danke这样的住宅房屋租赁平台没有购买公寓，而是与房东签订了长期租赁合约，然后在装修后将其转租给租户。这种做法被广泛称为“第二房东”业务。

与Ziroom和Qingke之类的竞争对手一样，Danke也在努力扩大其实体业务，以线下可用性为关键的领域。激烈的竞争迫使平台在开业前的支出中增加了成本，例如租赁，设计和装修以及市场营销。该平台本身也被指控通过竞标市场上有限的住房资源来抬高房价，尤其是在人们梦co以求的市中心地区。

该公司于今年1月在纽约首次亮相时筹集了1.3亿美元，但在2019年前三个季度的运营亏损为3.24亿美元，是2018年同期记录的1亿美元亏损的三倍。

丹科在中国13个城市拥有391,000套公寓，目前正在探索通过风险资本和资产证券化为其快速扩展业务融资的各种方法。但是，丹科及其本地同行采用和争议最大的融资模式是债务融资或租赁贷款。

租赁贷款是财务上的两个步骤，通过该过程，像Danke这样的公司可以有效地借入未来的租金。这些公司鼓励客户提前支付一年的租金，以换取减少的服务费，然后安排客户从以Danke为担保人的金融机构合作伙伴那里借钱。然后，贷方从租户处收取每月付款。在按季度向房东付款时，时间差使房屋租赁公司有机会控制大量现金以维持日常运营和扩张。

如果租户决定提前搬出，他们将继续与贷方联系以每月付款。有可能获得预付租金的退款，但是据报道，该过程漫长且困难。公司代表告诉TechNode，如果租户违约，Danke必须偿还贷款人。未能偿还贷款的房客也可以被驱逐出公寓。

由于Danke最终负责这笔贷款，而租户按月付款并且可以被驱逐不还款，因此看来，虽然这些贷款是借给租户名义上用于支付预付租金的，但它们等于该公司的借贷与未来的租金支付。但是，这种模型使用户和平台都面临风险。在线股票经纪公司老虎经纪公司（Tiger Brokers）的分析师兼运营总监王珊（Wang Shan）说，租赁贷款为住宅公寓租赁平台增加了杠杆作用。

Wang在接受TechNode采访时说：“在“减轻租户租金压力的幌子”的掩饰下，租赁贷款实践可以被视为增加现金流量以支持其扩张的平台受益措施。

共享单车的公司Ofo同样依靠预付款支付运营费用，这要依靠骑手支付的定金。当公司倒闭时，数百万的中国消费者失去了存款。

该公司的招股说明书显示，截至2019年9月30日，丹科公司68％的居民与该平台签署了债务融资协议，贷款规模达到了人民币31.6亿元。

此外，由租赁贷款支持的过度扩张离开了该平台，该平台的资产负债表较弱，如果无法保持健康的入住率，则很容易受到攻击。 Wang解释说，较低的入住率意味着该平台必须自行承担空置公寓的租赁费用，并补充说：“如果情况继续下去，资本链将会中断。”

冠状病毒爆发触发多米诺骨牌效应

Covid-19疫情是丹科和中国住宅租赁平台近期斗争的触发点。

许多平台都增加了住房股票，以为农历新年后典型的公寓租赁市场繁荣做准备。王说，这场意外的流行病迫使中国大部分地区陷入停顿，致使准备好的房屋被没收。

丹科在Covid-19爆发期间采取的一些具有爆炸性的商业做法反映了该公司的现金压力。该公司于2月初发布了一项新政策，要求房东提供30天的免租期，因为有关爆发的国家政策。但是，它仍在向租户收取租金，并增加了被隔离人员的租金。

愤怒的用户寻求社交媒体平台来表达他们的不满。一位匿名的上海用户在新浪的消费者投诉解决平台黑猫的一篇帖子中说，丹克员工于2月8日致电要求在浦东区的公寓暂停一个月的租金。

“我立即通过电话拒绝了这个提议，但是工作人员告诉我要等待公司的进一步通知。我相信房东与平台在法律上平等。即使我说“不”，他们怎么能只是“通知”我们有关租金暂停的信息？此外，该平台已将我的公寓出租给租户，因此没有正当理由不向我支付租金。”用户说。

遇到房租支付延迟的不满业主迫使房客离开他们的公寓。拥有钱小若把手的微博用户说，她没有家可归，因为如果丹科在2月22日之前无法付款，她的公寓的主人将强迫她离开公寓。

该公司周一发布了一封公开信，向用户表示歉意，并表示它从未打算利用这一流行病。该公司还宣布将提供特别优惠以减轻用户的压力。

Danke在微博上确认，这正在帮助一些房东在周二领取公寓。 2月3日，该公司宣布将向武汉的租户返还一个月的租金，并向其他城市的租户减租。

该国另一家公寓出租专业公司Ziroom在该流行病期间发布了类似的剥削政策之后，遭受了类似的PR危机。

Wang将这些举动描述为平台试图“将危机传递给房主”的尝试。她补充说：“这些举动尤其伤害了那些以银行贷款购买房地产的业主。”“银行并未削减质押贷款。”

在中国房屋租赁行业中挣扎

除了Danke外，过度的杠杆还威胁着Ziroom，Qingke和较小的公司等同行。在贷款压力下，数十家公司已经破产。

监管机构正在寻求去杠杆化和降低经济风险。州政府在12月发布了控制住房租赁市场的指南，规定租赁贷款应不超过公司租金收入的30％。比例较高的企业必须在2020年底之前满足要求。

“深圳对房租贷款的调查实际上正在帮助中国的住宅公寓租赁平台去杠杆化。在抵御这种流行病的影响的同时，到目前为止一直处于“野蛮增长”状态的长期公寓租金应回到更合理的发展道路。”王说。

自1月下旬以来负面新闻报道以及监管机构的干预降低了丹克股价。这家新上市的公司已经在1月下旬遭受流行病的打击。调查公布之日，2月18日，丹科股价下跌13.5美元，至最低点11.8美元。尽管疫情稳定，但股价仍在上涨，预计困境将在其首份季度报告上造成压力。

公司本身正试图从内部去杠杆化。尽管68％的租赁贷款用户仍然很高，是30％的政府指南的两倍多，但低于2017年的91.3％和2018年的75.8％。

随着中国推动跨行业金融风险的控制，监管机构可能会命令该公司增加其去杠杆化程序。更重要的是，他们可能必须按照监管机构批准的方式和时间表这样做。

丹科公司不是唯一采用这些冒险做法的中国租赁公司。对于Danke案，政府发出了一个明确的信号，表明它将关注租赁贷款。 Ziroom和在纳斯达克上市的Qingke等Danke同行应该提防。